陈毅聪 发于21世纪经济报道 有删节

近日有消息称，银监会调研60家大型房地产企业集团的结果显示，负债率整体上升，资金链趋紧，已成监管层心头之患。据报道，有十多家集团平均资产负债率超过70%；有数十家成员企业资产负债率超过90%。银监会针对大型房企集团贷款风险的警告在升级。笔者倒认为，目前房地产商负债率还算正常，资金链也不算很紧张。做出后一个判断的理由非常简单。倘若房地产商的资金链紧张，肯定会被迫降价卖房，不敢捂盘惜售。而目前全国范围内的房价还没有明显的持续放量下跌。

要判断房地产商的负债率是否正常，这个过程会复杂一些。首先，房地产集团的负债包括预收款。这些预收款只要不出现退房潮，会由负债转成真正的销售收入。以地产龙头企业万科为例，它在2010年9月底的负债率高达73.76%，负债金额1386亿元，其中就包含了预收款656亿元，银行贷款则不超过253亿元。如果资产与负债同时剔除预收款（主要是预售楼花的房款），万科的负债率会降至35.24%。

其次，房地产集团下属成员企业很多是项目公司，本身可能没有很强的实力。按照现行的房地产开发自有资金比例不低于20%的信贷政策，这些负债率超过90%的企业基本不可能再获得银行贷款。所以，它们会从母公司处获得资金。而母公司的内部资金与银行的外部贷款性质上不同，风险会大大减少。至于母公司，它的负债情况会体现在合并报表上，即：60家集团中只有10来家负债率超过70%。

最后，由于这几年房地产行业销售收入增长较快、利润率较高，绝大多数企业的偿债能力较强。再以万科为例，它在9月底拥有现金315亿元，远远超过253亿元的银行贷款余额；它前三季度净利润38亿元，也远高于253亿元贷款对应的同期利息（约10来亿元）。事实上，由于万科手上现金很多，有存款利息，扣除利息资本化后，它前三季度的财务费用仅为2.97亿元。

其实，如果房地产行业真的是暴利行业（它多半是），股东权益会逐年大幅增加，只要扩张适度，拿地速度不要太快，项目的摊子不要铺得太多太大，中长期看，没有理由会有非常高的负债率。——除非房地产企业都强烈看好后市，拼命扩张。今年前三季度，我国房地产行业的城镇投资同比增长了34.7%，远高于所有行业24.5%的投资增速。资金是逐利的，这表明，房地产投资预期利润率过高，房地产企业愿意增加负债以加速扩张。

目前，根据房地产调控政策的要求，商业银行已经收紧了房地产开发贷款，房地产投资增速在逐月小幅回落。在这样的背景下，如果房地产企业负债率还能上升，短期内可能的原因就会是楼花太好卖了，预收了大量的购房款。爱建证券的报告统计，房地产上市公司前三季度销售收入同比增长15%，预收款同比增长44.45%。而预收款几乎全是现金，它增速如此之快，也能提振房地产企业的现金流，缓解资金紧张的压力。

按笔者的理解，银监会政策着眼点在于，一边担心银行给房地产企业过多的贷款，一旦房市走熊、房价下跌，信贷风险会大增；一边认为，银行收紧贷款后，部分房地产商短期内可能会有资金压力，被迫降价销售，正是中央政府所乐见的。但从中长期看，由于房地产开发投资增速下滑，会减少未来的商品房供应量，届时甚至可能刺激新一轮的房价上涨。民间热议的取消楼花预售制度、提高房地产开发自有资金比例等政策，也有类似的效果，可抑制短期投机，却不利于降低住宅的开发成本、提高商品房的中长期供应量。

更有消息称，有关部委正着手制定相关管理办法，当房价出现较大幅度上涨时，有关部门有权直接出手干预，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。笔者认为，这类政策要非常慎重，毕竟住宅不是短期内的生活必需品，限价的结果要么导致惜售、停售，要么就便宜了搭便车买房的富人们。中长期看，政府的房价调控政策可以考虑提供更多的廉租房，市场化决定利率水平，改革中央与地方的分税制，地权上收、其它税种下放，将卖地收入用于转移支付、减少城乡差距。至于商品房价格，大可不必过分担忧，市场之手会令企业、人才逃离北上广等高房价区域，帮助中国完成产业转移与升级。（完）